Ожидать ли понижения цен на новостройки в 2025 году

Споры о том, будут или не будут падать цены на квартиры, ведутся из года в год. Кто-то ждет этого и, казалось бы, вот сейчас это может произойти. Можно отложить покупку на потом, проценты по банковским вкладам высокие, подкопить денег и потом купить. Давайте посчитаем.

Есть квартира условно стоимостью 7 500 000Р, первоначальный взнос 1 500 000Р, сумма кредита по Дальневосточной ипотеке 6 000 000Р.
Допустим, сейчас не покупаем квартиру и 1 500 000 на вкладе. При процентной ставке по вкладу 20% банк начислит около 300 000Р за год.

Как за 2024 год изменились цены на недвижимость

Ключевая ставка поднималась 3 раза с 16% до 21%. Следующее заседание будет в конце декабря, после которого также ожидается рост ключевой. На этом фоне некоторые банки уже повышают ставки по стандартной ипотеке.

Размер ключевой ставки влияет на ставку по проектному финансированию, за счет чего осуществляется строительство застройщиками. Это в свою очередь влияет на стоимость квартир. Растут расходы по обслуживанию кредита - растет стоимость конечного продукта. Ставка для проектного финансирования бывает либо фиксированная, либо плавающая (в среднем ключевая ставка + 4,5%).

При каждом поднятии ключевой ставки соответственно поднимаются и цены на квартиры. В среднем рост за одно поднятие составляет 100 – 200 тыс. руб. по каждой квартире. Итого за 2024 год цены на квартиры как минимум вырастут на 300 – 600 тыс.руб.

Многие банки сейчас берут с застройщиков комиссию по льготным ипотекам в среднем 1 млн. руб. Сейчас застройщики несут максимальную финансовую нагрузку, рассчитывая, что в следующем году всё-таки она снизится.

Ближайшие экономические изменения

Через пол года ожидается снижение ключевой ставки. Изменятся ли при этом цены на квартиры? Во-первых, текущая ключевая ставка уже разогнала цены на стройматериалы и прочие товары.

Как отмечают исследователи Института народохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН рост ключевой ставки до 23% снизит инфляцию всего на 0,2 б.п. В статье "Природа инфляции в современной российской экономике и ее влияние на экономический рост", экономисты установили, что "сдвиг в структуре производства" за последние несколько лет привел к "разбалансировке" спроса и предложения: производства недостаточно, чтобы обеспечить спрос, вследствие чего происходит разгон инфляции.

В результате политика по ужесточению ДКП лишь ограниченно влияет на динамику роста цен, поскольку именно дефицит предложения является основной причиной повышенной инфляции. Таким образом, регулятор на данный момент имеет лишь один выбор: либо на несколько лет смириться с темпами инфляции, превышающими таргет в 4%, до тех пор, пока экономика не нарастит необходимый уровень производства – либо довести ситуацию до полной остановки экономического роста.

"В предыдущие периоды ускорения инфляции повышение процентных ставок сопровождалось достаточно быстрым замедлением роста цен, однако, как мы видим, в настоящее время этого не происходит",  – заключили экономисты.

По их подсчетам, в текущей ситуации поднятие ключевой ставки на 1 б.п. замедлит инфляцию всего лишь на 0,1 б.п. Таким образом, если в декабре Центробанк поднимет ставку до 23% (то есть на 2 б.п.), то это замедлит инфляцию в стране всего на 0,2 б.п., что однозначно не является достаточным показателем эффективности подобной меры.

Источник: Росстат

Во-вторых, нововведения в налоговое законодательство, вступающее в силу с 2025 года, также могут оказать влияние на себестоимость строительства. Компании, работающие на УСН при выручке свыше 60 миллионов рублей, будут платить НДС. Застройщики не являются плательщиками НДС и соответственно суммы налога, выставленные им от поставщиков, будут включаться в расходы. Кстати, также увеличится общая ставка налога на прибыль с 20 до 25%.

Прогноз цен на новостройки на 2025 год

По текущим проектам снижения цен от застройщиков не ожидается в связи с удорожанием строительства и финансовыми расходами текущего периода. При снижении ключевой ставки возникнет эффект отложенного спроса и тогда будет логичнее увеличить расходы на рекламу, чем снижать стоимость квартир.

Возникает эффект храповика, согласно которому рост совокупного спроса вызывает рост цен на товары, а при сокращении совокупного спроса не обязательно приводит к снижению совокупного уровня цен, особенно в краткосрочном периоде. Экономический смысл данного эффекта состоит в том, что изменения цен в сторону повышения происходят легче, чем в сторону понижения, то есть имеет место негибкость цен в сторону понижения.

Что касается старта новых проектов, то застройщики тщательно изучают тенденции рынка и возможные риски невыполнения плана по продажам, выставляемых банками в условиях ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов, как на рынке первичного, так и на рынке вторичного жилья.

Инфляционные ожидания остаются повышенными – ЦБ РФ. Требуется дополнительная жесткость денежно-кредитных условий, способная обеспечить более сдержанный рост спроса, чтобы возобновить процесс дезинфляции, снизить инфляционные ожидания и создать условия для устойчивого снижения инфляции в 2025 году.

Как показывает статистика прошлых лет, в 2018 году наблюдалось снижение стоимости квадратного метра, но после введения счетов эскроу цена на первичном рынке только растет. Это обусловлено проектным финансированием строительства.

Как отмечали эксперты летом текущего года снижения цен ожидать не стоило, как и снижения ключевой ставки ЦБ. Что и подтвердается текущими показателями. На жилищном рынке летом темпы роста цен за 12 месяцев составили 14%. К концу 2024 года рост замедлился, но динамика осталась положительной. 

Как отмечают в Минстрое, в основном в росте цен на недвижимость «виновата» инфляция, а реальный рост составляет только 1,2%. То же самое касается и цен на стройматериалы: рост замедлился (хотя в течение всего года они выросли на 11%).

Серьезного снижения цен никто из участников рынка не ожидает: ни сейчас, ни в начале 2025 года. По этой причине эксперты советуют не затягивать с уже запланированной покупкой квартиры. А чтобы снизить финансовую нагрузку из-за возросших ставок, рассматривать альтернативные варианты: траншевую ипотеку, рассрочку и скидки от застройщиков.

Юлия Аносова, info@bashni.pro