Банк России повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан, пресс-служба ЦБ РФ. Соответственно взять кредит станет сложнее, что в свою очередь отразится на стоимости недвижимости. Что сейчас ожидается на рынке и как это скажется на ценах на квартиры?
В ипотечном кредитовании наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.
На 01.12.2023 прирост ипотечного портфеля за 12 месяцев составил 35%. Доля льготной ипотеки и семейной ипотеки в общем объеме выданных ипотечных кредитов составила 49% в первом полугодии 2023 года, 63% — в III квартале 2023 года и 72% — в октябре — ноябре 2023 года.
Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого ПВ.
С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ и высоким значением ПДН. Вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к ПВ по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с ПВ до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в III квартале до 15% в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.
Консервативные требования к ПВ важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы ПВ формировался из собственных средств заемщика. Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования ПВ (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков.
Чтобы предотвратить такие практики, ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки ПДН, Банк России дополнительно повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН.
Что ожидается на рынке с 1 марта
В первую очередь это приведет к росту отказов по ипотеке. Если сейчас еще осталась возможность в некоторых банках получить одобрение с минимальным пакетом документов, то с 1 марта это будет сделать сложнее.
Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк ввели комиссионное вознаграждение при покупке квартир в новостройках по льготным программам. Банки в первую очередь делают ставку на ИЖС. Что касается строительства многоквартирных домов, то с начала года застройщики отмечают спад продаж, ведь доля ипотечных сделок была значительной: по разным оценкам 57 - 65%.
С 3 февраля в связи с исчерпанием лимита по программе "Ипотека для IT" временно приостанавливается подписание кредитных договоров и прием заявок по программе, Сбербанк.
Согласно банка Дом.рф в 2024 г. на ипотечном рынке ожидается спад. Это обусловлено сохранением высоких рыночных ставок (более 15% при прогнозе Банка России по ключевой ставке на 2024 г. 12,5-14,5%) и ожидаемым завершением основных
льготных программ с 01.07.2024.
Комментарии