Ситуация на рынке недвижимости и в ипотеке заставила экспертов отметить весьма печальные тенденции. Многие полагают, что строительная отрасль уже вошла в полномасштабный кризис. А некоторые: что кризис только предстоит. Если говорить объективно, так называемый пузырь на рынке все же имеется. И самое главное — пока нет хороших вариантов решения проблемы. Статья подготовлена по материалам анализа , а также данных Единой информационной системы жилищного строительства.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, доля нераспроданного жилья в России достигла рекордных 65% от общего объема первички, находящейся в стадии строительства. Из них только 44 миллиона квадратных метров выставлено на продажу, оставшиеся пока при всем желании нельзя купить, а общая площадь пустующих квадратных метров составляет 71 миллион. В этом году будет введено в эксплуатацию более 100 квадратных метров и де-факто 70% от этого количества пока что пустует, простаивает и спроса нет.
В сравнении с данными по состоянию на 01.12.2022 года количество строящихся домов увеличилось на 6,9%, объем жилой площади вырос на 6,6%, количество квартир на 7,2%. Жилая площадь продолжает расти меньшими темпами в сравнении с динамикой изменения количества квартир.
В Приморском крае ситуация не лучше: не распродано 74% жилой площади. Из них 1160 тыс. м2 выставлено на продажу, что составляет 48%. До конца года, по данным ЕИСЖС, планируется к вводу в эксплуатацию 198 тыс м2, хотя, судя по фотоотчетам, сроки сдачи некоторых домов всё же сдвинутся. Сейчас в продаже есть квартиры в домах, сданных еще в 2021 году, и остатки продолжают увеличиваться. На показатель распроданности квартир мы обращали еще в начале 2023 года на строительной выставке "Город". На тот момент нераспроданность квартир в Приморском крае составила 75%, в том числе непроданных, но выставленных на продажу - 47%. Таким образом, ситуация на рынке за год не изменилась, несмотря на большое число действующик акций и скидок в новостройках.
Фактор льготной ипотеки
Как такая ситуация сложилась? В декабре 2019 года была введена Дальневосточная ипотека, в 2020 году во время коронавируса - ипотека с господдержкой. Перед правительством стояла задача как-то поддержать экономику, найти необходимые решения. В кризисы, как многим известно, активно запускаются различные стройки как инфраструктурных объектов, так и жилищного строительства, поэтому была введена льготная ипотека, ставка по которой составляла 6,5%.
Для чего вводили льготную ипотеку? В первую очередь, чтобы поддержать строительную отрасль, которая генерирует огромный мультипликативный эффект и в кризисные моменты действительно вытаскивает экономику и помогает бороться с последствиями. Выполнила ли тогда льготная ипотека свою задачу в 2020 году? Однозначно можно сказать, что да.
Тем не менее, ее не просто решили не отменять, но даже не попытались трансформировать. Как отмечает экономист Константин Двинский, отменять программу было нельзя, потому что востребованность среди граждан льготная ипотека имела и имеет до сих пор. Тем не менее, необходимо было ее трансформировать, потому что акценты сменились после 2020 года, и задача поддержки экономики через строительную отрасль была фактически выполнена. И действительно, было необходимо в первую очередь обратить внимание на желания и потребности граждан. Этого не произошло. Льготная ипотека росла и растет до сих пор огромными темпами. И все это логично приводит к росту цен.
Рост цен в цифрах
За три года по данным ЕИСЖС цена за квадратный метр на первичку по России в среднем выросла на 102%. Выросли ли доходы граждан на сопоставимую величину? Понятно дело, что нет. Если смотреть рост цен в разрезе регионов, то, например, в Приморском крае - стоимость выросла на 77%, В Новосибирской области - на 92%, в Краснодарском крае - на 197%.
Итак, в некоторых регионах мы имеем действительно зашкаливающий рост цен и — самое главное — можно ли, исходя из этой информации, исходя из этих цифр, действительно заявить, что граждане таким образом улучшают свои жилищные условия: за те же самые деньги, что, например, 4 года назад можно было купить условно 65-70 квадратных метров, теперь за эти же деньги можно купить 45 квадратных метров. Ведь именно столько составила средняя площадь квартиры в новостройке по итогам 2022 года.
Но стоит обратить внимание и на тот момент, что в Приморском крае стоимость квадратного метра жилья в новостройках за последние 3 года выросла меньше, чем, например, в Новосибирской области или Краснодарском крае. Хотя из этих трех регионов именно в Приморском крае действует Дальневосточная ипотека 2%. Поэтому, есть большая вероятность, что не только льготная ипотека повлияла на рост стоимости жилья, но и проектное финансирование, уровень конкуренции и т.п.
Получается, что условия для граждан не только не улучшаются, но и даже ухудшаются, ведь они вынуждены покупать меньшую жилплощадь. И ситуация действительно непростая: если сейчас «обрубить» льготную ипотеку, обрушится спрос, который и так очень сильно проседает (если судить по статистике последних месяцев).
И это действительно вернет строительную отрасль в существенный кризис, масштабный кризис. Почему? Падает спрос, значит, с предложением тоже возникают проблемы. Крупные застройщики этот кризис переживут. У них достаточно оборотных средств, они просто не будут строить, возводить новые жилплощади, сократят затраты на сотрудников, на стройматериалы и оставят, скажем, только свои центральные офисы и будут на протяжении ближайших лет просто сидеть и, не снижая цену, распродавать те квартиры, которые успели построить за эти годы. То, что у них много нераспроданной жилплощади: да, неприятно, но не критично.
А вот застройщики средней руки могут и разориться. Строительная отрасль генерирует существенный мультипликативный эффект, а это значит негативные последствия для всей экономики. Поэтому Центробанк повышает ключевую ставку. Только вопрос: действительно ли это тот метод, который сейчас нужен для охлаждения рынка недвижимости?
Текущие предложения
Что предполагается сейчас? Минфин уже объявил, что ужесточает условия по льготной ипотеке, повышает размер первоначального взноса с 20 до 30%.
Центробанк, как впрочем и ранее, повышает ключевую ставку. На прошлой неделе на форуме «Россия зовет» Эльвира Набиуллина , что избыточное стимулирование роста за счет льготных программ потребует дополнительного ужесточения денежно-кредитной политики. Но что происходит на деле? В Центробанке, к сожалению, не привыкли анализировать ситуацию «на земле», не привыкли к каким-то сложным умственным заключениям.
Получается следующая ситуация. Растет банковская ставка по ипотеке, но льготная ставка на первичку по 6-8% как действовала, так и продолжает действовать. Выросла ставка по ипотеке на «вторичку». Соответственно, тот спрос, который был на вторичное жилье, начал перемещаться на новостройки. Таким образом, этот мыльный пузырь через повышение ключевой ставки не то что не сдувается, а еще больше надувается. Кроме того растет стоимость проектного финансирования, что не позволит существенно снизить стоимость квадратного метра жилья.
Вариант решения
Вариант решения, который видит К. Двинский - индивидуальное жилищное строительство. "У нас имеется существенный неудовлетворенный спрос на ИЖС, где цены еще не разогнались. А востребованность программ индивидуального жилищного строительства довольно высокая. Данные соцопросов я уже приводил, социологических исследований, точнее, это не просто соцопросы, а именно исследования. Более 70% граждан хотят жить в собственном доме, 56% тех, кто живет в квартире, хотели бы жить в собственном доме.
Понятно, что не все переедут, но даже те цифры, выдачи льготной ипотеки на ИЖС, которая началась совсем недавно, говорят, что имеется, большой неудовлетворенный спрос. По этому году будет выдано порядка 80 тысяч ипотечных кредитов на ИЖС. По 2021 году было выдано 10 тысяч, то есть рост в 8 раз. Всего потенциал примерно 150. Таким образом, имеется возможность перенаправить ресурсы строительной отрасли с новостроек."
В 2021 году на интерьерной выставке BARLETTE мы сравнивали рынок строящихся многоэтажных домов загородом и домов в пригороде. Сейчас ситуация изменилась для ИЖС в лучшую сторону, теперь свой дом - это не роскошь, а возможность за те же деньги купить жилье большей площади. Учитывая наличие автомобиля и дистанционной работы - это вполне приемлемый вариант. Так, например, к продаже предлагаются не только проекты для строительства, но и уже готовые дома:
- Дом от 4 500 000Р (без участка и коммуникаций, коммуникации можно сделать позже, а дом построить на участке покупателя)
- Дом 6 000 000Р (с участком от подрядчика, но без коммуникаций - их можно сделать позже);
- Дом под ключ от 6 500 000Р (с участком, и всеми коммуникациями).
Как показал текущий год, спрос на такие дома есть. Однако в при индивидуальном жилищном строительстве остается вопрос наличия инфраструктуры недалеко от дома: школ, детских садов, поликлиник.
В целом, как отмечает, эксперт, у нас нет рынка ИЖС, не работают застройщики, нет типовых проектов, нет массового индустриального домостроительства. Не подключены к системе кредитования банки. Однако изменения в этом направлении происходят: в ноябре Госдума одобрила создание эскроу-счетов для частных домов.
Льготная ипотека в нынешнем виде действует до 1 июля следующего 2024 года. Срок действия программы "Дальневосточная ипотека" до конца 2030 года. А что будет дальше: ожидает нас кризис, продление льготной ипотеки либо перенаправление ресурсов на ИЖС, покажет время.
Комментарии